Comprar casa en Miami siendo extranjero: lo que nadie te explica

Se puede. Pero hay cosas que conviene saber antes de dar el primer paso.

Miami tiene algo que pocas ciudades del mundo pueden ofrecer: funciona en dos idiomas, protege tu patrimonio en dólares, no tiene impuesto estatal sobre la renta y te permite ser dueño de una propiedad sin importar tu nacionalidad ni tu estatus migratorio.

Por eso cada año miles de personas de América Latina, Europa y el resto del mundo compran propiedades aquí. Algunos quieren vivir. Otros quieren invertir. Otros quieren las dos cosas.

Pero entre la ilusión y el cierre de la compra hay un camino lleno de detalles que nadie te explica hasta que ya estás en el proceso — y algunos de esos detalles te pueden costar decenas de miles de dólares si no los conoces a tiempo.

Lo primero: sí, puedes comprar

No existe ninguna ley en Estados Unidos que exija ser ciudadano, residente o tener visa para ser dueño de una propiedad. Cualquier persona del mundo puede comprar una casa, un apartamento o un terreno en Florida. El título de propiedad se registra a tu nombre y es tuyo legalmente, sin importar tu pasaporte.

Puedes comprar con visa de turista, con visa de trabajo, sin visa o siendo residente permanente. Tu estatus migratorio no afecta tu derecho de propiedad.

Lo que sí cambia según tu situación es cómo financias la compra, cuánto pagas de impuestos y qué estructura legal te conviene para ser dueño.

Comprar en efectivo vs. financiar: dos mundos diferentes

Si tienes el dinero completo para pagar la propiedad en efectivo, el proceso es relativamente simple. Necesitas un pasaporte, una prueba de fondos, y un equipo de cierre (abogado de real estate, title company). El proceso puede tomar tan solo 30 días desde la oferta hasta las llaves.

Si necesitas financiamiento, el proceso es más complejo pero perfectamente posible. Existen préstamos diseñados específicamente para compradores extranjeros que se llaman Foreign National Loans. Estos préstamos no los ofrecen todos los bancos — los manejan prestamistas especializados y algunos bancos internacionales con presencia en Florida.

Los requisitos típicos de un Foreign National Loan en 2026: pasaporte vigente, comprobante de ingresos de tu país de origen (declaraciones de impuestos, estados financieros o carta del empleador), estados de cuenta bancarios de los últimos 6 a 12 meses, y un pago inicial de entre el 25% y el 40% del precio de la propiedad.

Las tasas de interés son más altas que las de un préstamo convencional para residentes, generalmente entre 1.5% y 3% por encima. Y el proceso de aprobación puede tomar más tiempo porque la verificación de documentos internacionales es más detallada.

No necesitas historial crediticio en Estados Unidos para un Foreign National Loan. El prestamista evalúa tu capacidad de pago con la documentación de tu país. Eso es una ventaja enorme para quien viene de fuera.

El error más caro: no entender FIRPTA antes de comprar

Aquí es donde la mayoría de la información disponible en internet falla. Todos te dicen cómo comprar, pero casi nadie te explica qué pasa cuando vendes.

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley federal que aplica cuando un extranjero vende una propiedad en Estados Unidos. Obliga al comprador de tu propiedad a retener el 15% del precio bruto de venta y enviarlo directamente al IRS, como anticipo de los impuestos que puedas deber sobre la ganancia.

Lee eso otra vez: el 15% del precio total de venta, no de la ganancia.

Si compraste un apartamento por $400,000 y lo vendes por $500,000, el comprador retiene $75,000 (el 15% de $500,000) y lo envía al IRS. Tú recibes $425,000, no $500,000. Después, cuando presentas tu declaración de impuestos en Estados Unidos, el IRS calcula cuánto debes realmente por la ganancia y te devuelve la diferencia. Pero esa devolución puede tardar meses.

¿Por qué importa saber esto antes de comprar? Porque la estructura legal con la que compres la propiedad puede cambiar significativamente tu exposición a FIRPTA cuando vendas. Un abogado de real estate con experiencia en transacciones internacionales puede ayudarte a planificar desde el inicio para minimizar el impacto fiscal al momento de la venta. Planificar esto después de comprar es mucho más difícil y costoso.

¿Comprar a nombre personal o a través de una LLC?

Esta es una de las preguntas más comunes entre compradores extranjeros, y la respuesta no es tan simple como «siempre usa una LLC.»

Comprar a nombre personal es más simple, más barato de administrar y suficiente para la mayoría de las situaciones donde la propiedad es para uso personal.

Comprar a través de una LLC (Limited Liability Company) ofrece protección de responsabilidad civil y, en algunos casos, ventajas fiscales. Si alguien se lesiona en tu propiedad y te demanda, la LLC limita la exposición a los activos de la empresa, no a tu patrimonio personal. Para propiedades de inversión, generalmente se recomienda una LLC.

Pero una LLC también tiene costos: la creación, el mantenimiento anual, una declaración de impuestos separada, y potencialmente un tratamiento fiscal diferente de la ganancia al vender. Y aquí vuelve FIRPTA: una LLC con dueño extranjero sigue siendo «persona extranjera» a efectos de FIRPTA. La LLC por sí sola no te exime de la retención.

La decisión correcta depende de tu situación: si es para vivir o invertir, cuántas propiedades planeas tener, tu país de residencia fiscal y tus objetivos a largo plazo. Esta es una decisión que conviene tomar con un abogado y un contador que entiendan ambos lados — el de tu país y el de Estados Unidos.

Los costos que no están en el precio

El precio de lista de la propiedad es solo una parte de lo que vas a pagar. Hay costos adicionales que muchos compradores extranjeros no anticipan.

Los costos de cierre en Florida representan entre el 3% y el 5% del precio de compra. Incluyen el seguro de título, el avalúo, los honorarios del abogado, los impuestos prorrateados y los fees del prestamista (si financias).

El seguro de vivienda en Florida es más caro que en la mayoría de los estados, particularmente en zonas costeras, por el riesgo de huracanes. Para un apartamento, el HOA (cuota de asociación) puede ir desde $300 hasta más de $1,000 mensuales dependiendo del edificio y los amenities.

Los impuestos a la propiedad (property taxes) en Florida varían por condado. En Miami-Dade, la tasa efectiva ronda el 1% al 1.3% del valor tasado. Para una propiedad de $500,000, eso significa entre $5,000 y $6,500 al año.

Si planeas rentar la propiedad, los ingresos de renta están sujetos a impuestos federales. Como extranjero, puedes optar por declarar esos ingresos bajo el régimen de «effectively connected income,» que te permite deducir gastos (mantenimiento, HOA, intereses de hipoteca, seguros, depreciación) y pagar impuestos solo sobre la ganancia neta, en vez del ingreso bruto.

Ninguno de estos costos es prohibitivo, pero si no los anticipas, pueden cambiar significativamente tu cálculo de retorno de inversión o tu presupuesto mensual.

Abrir una cuenta bancaria en Estados Unidos

Para cerrar la compra necesitas mover fondos a una cuenta en Estados Unidos. Algunos compradores transfieren directamente a la cuenta de escrow (fideicomiso) de la title company, pero tener una cuenta bancaria en EE. UU. simplifica todo el proceso y te será necesaria para pagar gastos recurrentes (HOA, seguro, impuestos, hipoteca si aplica).

Varios bancos en Florida abren cuentas a extranjeros no residentes. Los más accesibles para compradores latinoamericanos suelen ser bancos con presencia internacional. Generalmente necesitas presentarte en persona en una sucursal con tu pasaporte, un segundo documento de identificación, un comprobante de domicilio de tu país y un depósito inicial.

El proceso es más fácil de lo que parece, pero conviene hacerlo antes de estar en medio de la transacción, no durante.

Los tres errores más comunes

Después de ver cientos de transacciones de compradores extranjeros en el sur de Florida, hay tres errores que se repiten constantemente.

El primero es no tener representación del comprador. En Florida, el agente que lista la propiedad trabaja para el vendedor, no para ti. Si no tienes tu propio representante, estás negociando sin nadie que proteja exclusivamente tus intereses. Esto es particularmente importante para compradores que vienen de países donde el sistema inmobiliario funciona diferente.

El segundo es no planificar la estructura fiscal desde el inicio. Decidir cómo comprar (a nombre personal, LLC, trust) y entender FIRPTA son decisiones que deben tomarse antes de firmar la oferta, no después del cierre. Reorganizar la estructura después es caro y a veces imposible.

El tercero es subestimar los costos recurrentes. La cuota del HOA, el seguro, los impuestos a la propiedad, el mantenimiento — estos costos mensuales pueden sumar fácilmente $1,500 a $2,500 además de tu pago de hipoteca. Si no los calculas bien, el flujo de caja de una inversión que parecía rentable puede volverse negativo.

¿Por dónde empezar?

Si estás considerando comprar en Miami como extranjero, el primer paso no es buscar propiedades en internet. El primer paso es entender tu panorama financiero y legal: cuánto puedes gastar, cómo financiar, cómo estructurar la compra y qué impacto fiscal vas a tener.

Si te interesa tener esa conversación con alguien que trabaja exclusivamente representando al comprador — no al vendedor, no al desarrollador, no al banco — puedes hacerlo sin costo y sin compromiso. Solo una conversación donde se mira tu situación particular y se te da una respuesta honesta.

Y si prefieres seguir investigando por tu cuenta, este artículo ya te dio una base que la mayoría de los sitios no te van a dar, porque están más interesados en venderte una propiedad que en explicarte cómo proteger tu patrimonio.

High Living Miami es una firma de asesoría inmobiliaria en el sur de Florida especializada en representación exclusiva del comprador. Si quieres saber más sobre cómo funciona el proceso, visita highlivingmiami.com.

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