Calculadora de Inversión Inmobiliaria
Cash flow, cap rate, cash on cash y TIR, con los costos que las calculadoras genéricas no incluyen.
Recorre los cuatro bloques de datos y presiona Calcular.
Cómo se calcula
Cómo se calcula
Cómo se calcula
Cómo se calcula
Cómo se calcula
Cómo se calcula
Cómo se calcula
Todas las cifras son antes de impuestos y sin ajuste por inflación: no incluyen depreciación, impuesto sobre la renta, depreciation recapture ni ganancia de capital.
Estado de resultados · año 1
| Concepto | Mensual | Anual |
|---|---|---|
| Ingreso bruto | — | — |
| − Vacancia | — | — |
| − Gastos operativos | — | — |
| = NOI ingreso operativo neto | — | — |
| − Servicio de deuda | — | — |
| = Cash flow | — | — |
El NOI excluye el servicio de deuda por definición: mide la propiedad, no cómo se financió.
- Pago inicial—
- Monto del préstamo—
- Pago mensual (capital e interés)—
- Efectivo invertido—
Cash flow acumulado y equity
Sensibilidad
Cada fila cambia una sola variable y deja el resto del escenario igual.
| Escenario | Cash flow mensual · año 1 | TIR del periodo |
|---|
Ver el detalle año por año
| Año | Ingreso efectivo | Gastos operativos | NOI | Servicio de deuda | Cash flow | Cash flow acumulado | Balance del préstamo | Valor de la propiedad | Equity |
|---|
Cómo leer los números
Cap rate
Divide el ingreso operativo neto del primer año entre el precio de compra. Mide el rendimiento de la propiedad como activo, sin considerar cómo la financiaste. Por eso el denominador es el precio limpio: si cada comprador sumara sus propios costos de cierre, el resultado dejaría de ser comparable contra los cap rates que publica el mercado.
Una advertencia sobre la comparación: los cap rates publicados suelen incluir una asignación por administración de la propiedad aunque el dueño se administre solo. Si dejas el campo de administración en cero, tu cap rate saldrá más alto que uno de mercado calculado con la convención estándar.
Cash on cash
El cash flow del primer año dividido entre el efectivo que pusiste: pago inicial más costos de cierre más reparaciones. Responde qué rinde tu dinero en efectivo, no la propiedad completa.
Es una cifra de un solo año. Algunas calculadoras suman los treinta años de la columna y presentan el total como si fuera un rendimiento; ese número no existe en la práctica de inversión y no aparece aquí.
TIR
La tasa interna de retorno toma toda la historia del negocio, el desembolso inicial, el cash flow de cada año y el producto neto de la venta al final, y la resume en una sola tasa anual. Es el único indicador de esta calculadora que incorpora la venta.
El producto neto de la venta es el valor apreciado, menos el costo de venta, menos el saldo pendiente del préstamo.
Rent factor
La renta mensual como porcentaje del precio de compra. Es la vieja regla del 1%. Sirve para descartar rápido, no para decidir.
Margen de seguridad
Gastos operativos más servicio de deuda, dividido entre el ingreso bruto. Indica qué proporción del ingreso está comprometida antes de que quede algo. Por encima de 100% significa que el ingreso bruto no alcanza a cubrir ambos.
Yield on cost
Aparece solo cuando marcas que la propiedad requiere renovación. Es el NOI del primer año sobre la inversión total, precio más cierre más reparaciones, que es lo que de verdad cuesta poner la propiedad a producir.
Costos que se olvidan al calcular en Florida
Seguro de inundación
Es una póliza aparte del seguro de propiedad. El seguro estándar de vivienda no cubre inundación. Si la propiedad está en zona de riesgo y tiene hipoteca, el prestamista la exige.
Assessments especiales del condominio
Son derramas puntuales, no una tendencia: reparaciones mayores, inspecciones de hito, reposición de reservas. Después de las reformas a la ley de condominios de Florida, muchas asociaciones tuvieron que fondear reservas que llevaban años postergadas. Un edificio con reservas al día y otro sin ellas tienen perfiles de gasto muy distintos aunque el HOA mensual se parezca.
Impuesto a la propiedad sin homestead exemption
La homestead exemption y el tope de Save Our Homes aplican a la vivienda principal. Una propiedad de renta no califica, así que ni recibe la exención ni tiene el tope al crecimiento del avalúo. Además, el avalúo se reajusta al valor de mercado tras la compra: el impuesto que pagaba el dueño anterior no es el que vas a pagar tú.
Costo de venta
No es solo la comisión. Incluye los doc stamps del deed, que en Miami-Dade son $0.60 por cada $100 en vivienda unifamiliar y $1.05 por cada $100 en los demás tipos, contando el surtax, y los cargos de cierre del vendedor. En el contrato estándar FAR/BAR le corresponden al vendedor.
Por qué el seguro y el HOA pesan tanto en Miami
Entre 2022 y 2024 las primas de seguro y las cuotas de condominio en el sur de Florida dieron un salto de nivel: el mercado de seguros se reacomodó y la ley de condominios obligó a fondear reservas e inspecciones de hito. Fue un salto de nivel, no un cambio de pendiente, los costos subieron a un escalón más alto y desde ahí siguen creciendo a un ritmo normal.
Por eso esta calculadora los modela con precargas de partida más altas y una sola tasa de inflación, en lugar de tasas de crecimiento infladas por renglón.
Cómo funciona el modelo
Una sola tasa de inflación hace crecer todos los ingresos y todos los gastos operativos. El servicio de deuda no crece: si tienes una hipoteca a tasa fija, el pago de hoy es el mismo dentro de veinte años. Ese contraste, ingresos y gastos que suben mientras la hipoteca queda congelada, es el efecto que más pesa en el resultado de largo plazo, y se ve con claridad en la tabla año por año.
La apreciación es un campo aparte que arranca igual a la inflación, lo que equivale a suponer apreciación real de cero. Es un punto de partida conservador; puedes moverlo.
Todo está en dólares nominales y antes de impuestos. El tratamiento fiscal depende de tu perfil, residente, extranjero sujeto a FIRPTA, o compra a través de una LLC, y modelarlo mal produce un número falso.
Las cuentas son la parte fácil
Una calculadora te dice qué produce un conjunto de supuestos. No te dice si $3,200 es una renta realista para ese edificio en particular, si el condominio está a tres meses de una derrama por reservas, o si la cotización de seguro que aparece en el listado va a sobrevivir hasta tu fecha de cierre.
Esas respuestas no viven en la matemática. Viven en el edificio, en la calle, y en las últimas cuatro transacciones que hubo ahí.
Y sí, claro que nos gustaría trabajar contigo. Antes de eso, la llamada son treinta minutos por teléfono, sobre una propiedad específica o sobre el mercado en general. Gratuita, sin verificación de crédito, sin nada que preparar.
Cuando quieras una segunda lectura de los números que acabas de correr, para eso está.
Esta calculadora es una herramienta de planificación que te permite plantear escenarios con metodología estándar de análisis inmobiliario. Los resultados son estimados y dependen por completo de los supuestos que ingreses. No constituyen asesoría de inversión, asesoría fiscal ni una oferta de financiamiento, y no garantizan rendimientos, montos, tasas ni condiciones. High Living Miami opera como corredor inmobiliario licenciado en el estado de Florida y no como asesor de inversiones registrado. Los impuestos, seguros, cuotas de asociación y costos de cierre varían según la propiedad, el condominio y el condado. Para evaluar una propiedad concreta, consulta con un profesional de financiamiento hipotecario y con un asesor fiscal.